標題: [轉錄][爆卦] 房仲手段大破解
時間: Tue Apr  5 21:18:09 2011

作者: goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板: Gossiping
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剛剛那篇文章引起大家的回響我還真是始料未及
我原本以為這會是大家都知道的事實
不過我想大家應該還是會希望擁有一間屬於自己的窩
但是要怎麼買才能買得便宜又安全呢
希望這篇文章的幫助大家

剛剛底下有人推文
房仲是社會的寄生蟲，是無產能輸出的職業
其實也是要幫他們平反一下
因為他們也是很辛苦
因為他們要幫買方現況調查
避免買到凶宅、漏水、一些有林林總總問題的房子
說真的不是我做過一年的仲介
我還真的不知道買個房子有這麼多學問
避免買到問題屋最好的方法還是找仲介
因為真的出問題
至少還找得到人求償
通常賣有問題房子的屋主在賣掉之後早就脫產光光了
就算官司打贏也沒錢可賠
也算是蠻危險的

接下來
我們先假設房仲的些微良心還在
房子是正常乾淨的
那我們要怎麼買才不會被坑呢

1、預算
仲介會在一開始先問你的預算
千萬別說
你只要先說你的需求就好了
例如坪數、學區、座向等等
但是我對行情沒概念
可不可以先拿出你們的成交行情給我做參考
這時候你先以成交行情的75折當作你的預算
你們會問我說這樣會不會讓別人當作我是奧客不認真帶我看呢
保證不會
因為他們給你的行情絕對是真的但是一定是最高的
通常同一社區的最高和最低行情可以差到3-4成
所以你的預算是75成就已經是超級A客
行情觀超棒的
這樣子他們才會帶你去看些祕密在賣的專任案
通常專任案會比一般案便宜機會大一些

2、看屋
千萬不要以為進房就是要嫌房差才有機會買便宜
正所謂嫌貨才是買貨人
如果你一直嫌
房仲會以為你是同行派來的看屋部隊
根本就不會認真經營你
即使你出價他也不會認真幫你談
如果你真的覺得房子不差
請真心的讚美她
只是要想辦法找一些小瑕疵來說
最常見的房屋小瑕疵就是
有壁癌啦、附近有宮廟有教堂啦(即使你不介意)、或是交通不便、視野不佳等等
看到喜歡的房子了當然要出價啦

3、出價
出價就是一門藝術了
怎樣能出到不到屋主底價不會一下就買到結果買高買貴
卻能夠讓仲介心癢癢專心幫你談價格且價格一定在預算內而且能滿意
一定要從房價的6折開始出起
為什麼會是這個數字
因為屋主寫在仲介委任契約上的底價通常就是開價的75折呀
一開始仲介一定會告訴你屋主不可能會同意這個價格賣你
廢話，你知道我知道獨眼龍也知道
就算我8折出價你也會說不同意
你就只要回他
我願意付斡旋你去幫我談
我是還有加價的空間，但是說真的能加多少不知道(一定要說)
我也要看老婆、老爸、老媽、小孩、三叔公、四嬸婆的意見
不過我自己是還蠻喜歡這間房子的
但是也是要看屋主的誠意
希望你能幫我買到
通常仲介會先跟你說你這不是在為難我嗎之類的
請不要屌他
斡旋他百分之2萬會收
因為他心裡已經認為這是一個會成交的案子了


我先去喝口水、上個廁所
等一下再回來繼續打斡旋篇、見面談篇、成交篇、售後服務篇

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                             怒鯨稱王得冠軍
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剛剛底下有人說到其實不用付斡旋金
這是真的
因為只要寫下不動產買賣同意書就OK了
那個就已經有法律效益了
只是有些屋主啦
還是停留在看到錢才知你誠意的年代(我是真的遇過)
所以其實付個斡旋金也是無傷大雅

何謂斡旋金:
　　買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，
買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙
方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣
雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，
但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由
仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交
易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，
且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。

當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之
一部分，接著買賣雙方即正式會面簽
定買賣契約。

斡旋金的功用：
　　斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探
得賣方所出之底價。
(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只
是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
，亦放棄了拒絕簽約之權利。
(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。


所以通常我還是會建議付斡旋

好了
回到正題

四、付斡
剛剛說到要付斡了
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
當你付了斡旋
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
我被屋主趕出來了
我被屋主放狗咬了

半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
這些話記得聽聽就好了
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
你只要回答說
辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意
兩到三次的回報後
你會發現
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
放屁
還記得我一開始說的
底價通常就是開價的75成
仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
請幫我再爭取看看

空中議價無法成交
仲介就會約見面談了

五、見面談
傳說中見面三分情的見面談
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
就會把你們帶到不同的小房間去
根本就沒啥機會碰到面
仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
在你面前說屋主難搞
在屋主面說你奧客
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
保證價格會開始瘋狂的降價
從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
你只要最後加價65折頂多到7折
通常這就是成交最後的價格了
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交

六、成交
就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
你就直接跟他談1趴
說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
為什麼要跟我收2趴
這時候仲介會為難一下子
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
也怕被屋主怪罪
所以還是會成交

七、售後服務
成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單

差不多就是這樣了
有問題再發問吧
希望這些可以稍微的幫助大家
對抗飆漲不止的雞巴房價

謝謝大家

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作者: goldandcash (把妳捧在手掌心) 看板: Gossiping
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說到斡旋金
看大家的推文都比較會有問題的地方
就是在於如果我突然反悔不想要了怎麼辦

告訴大家付斡旋或是簽邀約書的小撇步
就是「壓特約」

甚麼是壓特約
壓特約就是
在斡旋書或是要約書上會有一小行的「其他約定事項」
在這個部分裡
你就找方法幫自己在付斡旋時想一個退場機制
例如：
我要找我媽過來看
就寫上
本契約自本人母親看屋滿意後同意以此價金為本人之承購價自始生效。

這樣子到時候就算屋主真的突然佛心大發
或是真的底價只有開價6成
而你覺得會買貴了
就請端出你的老媽這張王牌
以歐巴桑殺價心態表示這間房子只有5成價格的價值
請仲介再去談談看

談不攏就表示屋主底價真的差不多就是那裏了
如果覺得六成OK還是可以以六成買
如果5成真的讓你買到也是賺
反正不吃虧XD

                                      
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作者: LuCiFeRrRr (腦導) 看板: Gossiping
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原文恕刪~分享一下我所知道的中X房屋仲介的某分店操作狀況


假設天龍國此片區有1000戶房屋，仲介業者在開發買賣案件的時候
基本上有價差空間的都被投資客預定了，
因為跟投資客配合穩定而且不用花費太多時間溝通
而在投資客之前就是業者本身，


意思就是假設此片區市價每坪10萬，
此刻有一間房屋要出售開價8萬(別說沒有，不懂市價不小心賤賣自己房子的很多!)
如果業者本身(不管是主管或是業務)有能力收購的話就用先用朋友或是親人的名義
來當買方先買下來，再以一坪9萬的價格出給投資客(馬上立即的利潤空間)
之後再以一坪12萬的市價掛牌出售，週而復始的讓房價越來越高

最終落在消費者的手上已經是被剝了好幾次的房子&噁心的房價

就如原PO說的，在剝削的過程中可能是經過了2-3甚至更多的投資客了
每個人都要賺一點，自己也要賺一點，勢必房價無法降
因為你要賺我也要賺，房價跌了大家都得死，所以在怎麼不景氣房價都得撐住
要那些既得利益者去死不如讓市井小民去死，

實例就是

案例一
總價1900W的房子，被某無知百姓以1600要出售，
仲介業者第一時間找到買家(就是業者本身的親友團)，賣方很高興，嗯嗯
果然大公司效率就是好，老子今天要賣明天就找到人買，果然委託給大公司比較好
之後再以1700左右轉售給投資客一號>二號>.....
每轉手一次就是100w左右的空間，當最後已經沒有投資客要進場了，才輪到
該死的打工仔懷著我終於要在天龍國置產的美夢投入終身積蓄買了一間
被賺到濫的房子。


案例二
總價約700W的房子，被某無知百姓以400左右要出售，
仲介業者第一時間找到買家(同上)，後面略
這間房子的未來(嗯嗯，價差空間很大，不給投資客了)
直接翻一倍，賣出，三個月四百W入袋
買家:真好，終於有房子了
業者:真爽，這片地區的房價又被我拉高了，我還賺了四百W呢^^~

案例三
總價2000w的房子，要求2000萬出售(總算有個沒賤賣的無知百姓了)
業者:OK的，我幫你賣!
投資客進場>重複前述案例的拆贓方式，大家一起賺
投資客不進場>重複原PO說的，先加個30-40%上去啦，一定會有白癡買的
白癡出現買了以後，業者:喔耶  此片區房價又被我拉高了
投資客開始掃蕩2000的房子，因為現在開始這片區可以賣2400了


縱合以上案例可以發現
一間房子=100萬，經過案例三的洗禮變成120w，再經過案例一的洗禮變成140W
週而復始的就是現在這狀況，天龍國每間都是他媽的千萬豪宅




你說房價會掉嗎?仲裁房價控制房價的仲介不會讓他掉的
別告訴我大家都不買就會掉了，因為就是有人會買，
本身有利潤的就是直接收下，本身沒有利潤的就賣給該死的市民
賣越高佣金越多，你以為少給個1%佣金很爽嗎?
自爽吧，他早就賺夠了，有差的只有小業務而已
哭哭，少收了1%佣金，薪水也變少了

除非大家都不靠房屋仲介買賣房子
不然要房價跌或是想買的起，等2012以後重新蓋比較快啦

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其實我不曾走進你的生命
儘管我與你歡笑嘆息
其實你不曾細看我的過去
儘管妳與我曾經相依

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.42.93.51
→ goanimation:主要還是要找對好房仲 不隨便砍價不隨便喊價           04/03 02:47
→ goanimation:抽多少啪你真的覺得.....你可以決定?                  04/03 02:47
推 Push5F:大富翁時間!                                              04/03 02:48
推 Assyla:同感，再怎麼不景氣，房價也會撐住                         04/03 02:49
推 duane:所以別想從房仲手中買到便宜的房子XD                        04/03 02:49
             ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^這就是重點
除非你是投資客，不然想買便宜房子，等2012吧
→ Assyla:對那些官商勾結的政府來說，寧願讓市井小民去死             04/03 02:50
推 eronine:低於市價出售不見得就是無知 有些是急著套現周轉           04/03 02:50
             ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
我知道，其實蠻多都是急著套現的，此文重點只是不管有多便宜的房子
都輪不到市井小民買

→ duane:剛剛房仲業的alexch鼓勵大家跟投機客競價  還馬上刪文XD      04/03 02:50
推 TaiwanX:因此  賣房可以找房仲 買房不要找房仲自己慢慢找           04/03 02:50
賣房子如果太快有買家出現，就該好好想想自己是不是賤賣了!
建議就是不要簽專任，專任契約只能給某一家獨賣，以賣方的立場就是
給多幾家不同的仲介賣確保自己該得到的價金不會變成人家不勞而獲的利潤
買方就是  自己慢慢找吧XDDD
※ 編輯: LuCiFeRrRr      來自: 114.42.93.51         (04/03 02:55)
推 seraphlai:其實只要房價的歷史紀錄透明 可以解決一些問題           04/03 02:50
→ TaiwanX:在台灣沒辦法歷史價格透明....                            04/03 02:51
→ purpleagle:所以要當包打聽~不要找房仲                            04/03 02:57
→ duane:公權力介入用讓歷史價格透明的手段來打房可能嗎              04/03 02:57
→ duane:是沒效果 做不到  還是不想做                               04/03 02:57
           我PO的時候忘記說了，這年頭你要找一個真的不作秀為人民謀福利的政客
跟在市場上找一間沒有被業者&投資客剝削過的房子一樣困難XDDDDDDDD
誰要做?  誰做誰就得罪有錢人，君不見那些個政客看到利益跟蒼蠅看到屎一樣興奮嗎?
※ 編輯: LuCiFeRrRr      來自: 114.42.93.51         (04/03 02:59)
推 ast2:為何業者不直接12W出售？                                    04/03 02:58
如果業者不給投資客賺，投資客會流失，我跟你保證案例二那種業者直接賺翻的絕對
是業者私底下偷偷來連配合的投資客都不知道的，業者一定還是得讓投資客賺
而且業者也沒那種可以通吃的實力，不靠投資客，不巴結投資客讓投資客賺錢怎麼行
所以我才舉了三個案例，看似差異不大，裡面文章很多
你把案例三跟案例一套在一起，就會發現案例三只是案例一的前身罷了

推 duane:12萬不一定賣的掉而且要等  但是馬上賣給投資客穩賺還能拉高  04/03 03:00
※ 編輯: LuCiFeRrRr      來自: 114.42.93.51         (04/03 03:04)
→ purpleagle:看你要賺1次還是賺很多次而已~有投資客撐腰  業績爽爽   04/03 03:05
※ 編輯: LuCiFeRrRr      來自: 114.42.93.51         (04/03 03:08)
推 hsinyeh:民法166-1擺那邊不知道多久了還沒施行勒....               04/03 03:06
推 gloomysunday:我還以為是朱大                                     04/03 03:06
→ cinnie:會有人買房不貸款的嗎?                                    04/03 03:19
推 falseshelter:案例解釋的不錯，推。至於後面心得就讓歷史見證吧     04/03 03:35
噓 windnonstop:一間房子數百上千萬..你會不查行情就賣?有可能嗎?天才  04/03 06:20