公辦都更？ 這個部分我要潑個冷水 ※ 引述《h1300285 (游樣小編)》之銘言： : Q：公辦都更是否又要引進建商？不能成立公法人或NGO專門處理都更？ : 因為引進建商都更，房子若變相要賣出，這樣就不是社會住宅了。 : 答： : 關於這題，我想先跟各位分享一下， : 都市更新有三種方式： : 商辦都更 - 建商主導，利益由建商與住戶分享。 : 自立都更 - 住戶自組更新會主導，利益全歸住戶。 : 公辦都更 - 市政府主導，更新利益全歸住戶。 台北市景文公營住宅號稱公辦都更，也號稱市政府主導， 市政府持分超過60%，結果最後扣掉原住戶，市政府只拿39戶， 其他建商全拿，請問這算"利益全歸住戶"嗎？ 我去看房的時候，建商還笑咪咪說其實早就已私下先分好， 剩下的才拿出去。 (一堆傻蛋)要租人家撿剩的還要抽籤。 : 「公辦都更」不是交給建商做，而是由政府主導！ : 台灣過去的都更模式，是政府把責任推給民間，所以都是「商辦都更」， : 它進行的方式是讓建商自己跟住戶談，但這通常會衍生許多爭議， 景美公營住宅也是市政府跟建商談， 最後建商吃最多，市政府只拿39戶拿去給民眾抽籤， 解決競選承諾：市長我有蓋社會住宅喔！政府不是沒做事喔！ 頗呵 : 而且公權力的協助有限，進度往往曠日廢時， : 不僅造成建商在整合上的困難，住戶也對建商信任感不高。 : 因此我認為，政府應該負起責任，積極推動「公辦都更」， : 包含 : 「前期整合住戶意見、中期工程監督、後期權力分配」， : 都要由政府主導。 : 當然，市政府必須參考先進國家成立專責的都更機構， : 負責公辦都更的推動與執行。 : 最後，我認為公辦都更和社會住宅是可以相輔相成， : 政府可以透過公辦都更取得部分社會住宅， : 而社會住宅也可以提供都更期間部分居民的安置空間。 其實講這些根本沒有講到重點，公辦都更當然是政府主導， 但是"怎麼執行"才是大學問。 不管是都更、還是國宅還是社會住宅， 其實本質拆開來都一樣： 一、傳統國宅(政府主導) (一)土地：政府 (二)錢：政府 (三)發包：營造廠 蓋完後政府持有100%，然後賣給民眾 二、傳統社會住宅(政府主導) (一)土地：政府 (二)錢：政府 (三)發包：營造廠 蓋完後政府持有100%，政府收租金 案例：一些軍公教的眷舍 三、政府圖利型社會住宅(政府主導) (一)土地：政府、(建商)、(原住戶) (二)錢：建商 (三)發包：建商 政府出土地，營建費用由建商負責， 最終建商拿到多少利益由營建費用決定。 所以你會看到建商把景文國宅蓋的亮晶晶，沒用的裝飾性的工程一堆， 工程項目眼花撩亂，因為越多項目就越多可以灌水， 建商拿到房子後分點油水給市府高層，嘿嘿.. 案例：景文公營住宅 四、商辦都更(建商主導) (一)土地：人民 (二)錢：建商 (三)發包：建商 一切費用建商出，通常蓋完後建商拿4、5成是很常見的事， 如果獎勵容積不夠，人民都更後拿回的房子就會縮水。 如果沒有獎勵容積的空間，都更後坪數大幅縮水，根本沒人想"更"， 這就是為什麼多數房都沒法按現有機制都更。 案例：士林文林苑 五、自立都更(人民主導) (一)土地：人民 (二)錢：人民 (三)發包：營造廠 簡單說！就是拆房子和蓋房子的費用人民自己出， 困難點是民眾通常沒有足夠的專業去推動。 案例：水源四、五期整宅 老公寓都更 ---------------------- 綜合以上會發現，無論"是誰主導"， 只要秉持自己不想花錢或不管事，只想躺著坐收成果， 都可以去找建商幫你統一處理， 按照目前常用的機制，"政府主導"叫建商來幫忙打理一切， 然後"政府主導"作"督導"和"審查"的角色，(官員和企業都是一家人~~) 不也是"政府主導"？至少郝龍斌也會說它是公辦都更，文字遊戲而已。 如果不叫建商，政府要去自己找建築師競圖，還要公共工程招標， 找營造廠來蓋，基層公務員肯定比較累，游錫堃有講到這一塊嗎？ 所以跟柯文哲的一些政見很像，整個制度或作法都要建立， 但這是我認為真正"利益歸全民"的基石， 所以在我看來所謂的公辦都更應該是怎麼樣？ 由政府主導(輔導)人民辦自立都更， 營造廠和設計部份政府幫忙找，然後協調民眾利益分配。 獎勵容積都是人民的，所以水源都更後，人民可以1戶拿2戶， 再差也可以舊家30坪，新家50坪或2間25坪。 錢的問題，政府可以請國營銀行幫忙低利貸款， (幹他媽馬英九把台北銀行賣了) 水源市場的案例是找第一銀行... 因為國營銀行可以配合政府的政策，私人銀行是要賺錢的， 較少願意配合政府提供低利貸款， 因為民眾只需負擔營造成本費用，免去建商利潤的部分， 所以每戶平均下來負擔很低，絕對比買房低很多，甚至比租房便宜， 蓋好後若惡意不繳，房子就由國營銀行處理拍賣， 或者國家收回。 也可以引入預售屋的模式，讓民眾可以先賣獲取資金， 所以不會有民眾因為繳不出錢而房子沒了的事情發生。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.32.32 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/PublicIssue/M.1404395027.A.72B.html 所以重點就是解釋"公辦"都更該怎麼達到"利益全歸住戶"， 上面提到了其中一種做法。 營造廠跟建設公司是不同的東西，別混為一談，營造廠只負責蓋， 按圖施工而已，每月按施工進度與數量跟政府拿錢， 如果設計有問題就叫建築師出來解決，做完走人， (許多營造廠專門標政府工程維生) 施工項目和設計圖建築師負責，政府可以弄競圖解決找建築師的問題。 像橋梁或鐵路這類公共工程，設計方都是政府， 因為民間建築師通常沒有能力畫這些案子。 建設公司可能有自己的營造廠， 如果沒有，那就是建商自己另外找熟識的營造廠。 建商主導的情況，建築師的部分也是建設公司另外找。 你可以當成建設公司"會的"東西比較多， 我認識一個"一人建設公司"，只要你懂得這個套路， 有足夠資本，會挑地買地甚至變更用途， 有人脈找建築師和營造廠，那一人建設公司就辦的到。 ※ 編輯: shrines (111.251.32.32), 07/03/2014 23:18:33