作者  jake0000 (PRAHA~)                                      看板  Gossiping   
 標題  [爆卦] 買房子所謂的公設                                                  
 時間  Sun Jun  2 23:31:24 2013                                                 
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我是個在建築師事務所上班的宅宅                                                  
這是退伍後第一份工作，因為也做了兩年多了，所以最近開始接專案                    
(也就是要負責連絡統整一個案子)                                                  
                                                                                
最近發現了建商在銷售上剝削購屋族的地方                                          
除非你打定主義一輩子不買房，不然我勸你還是看一下這篇文                          
有個基本概念，免的被坑還以為賺到                                                
                                                                                
------------------------------名詞解釋--------------------------------          
                                                                                
我想稍微有看過房子的人應該對所謂的公設比都有一個基本的概念。                    
但因為我今天要講的是建商的把戲，所以我需要再大概簡單解釋一下。                  
                                                                                
因為一棟房子當中一定有很多不是屋主可以自己使用的部分，也就是                    
所謂的公設(公共設施)ex.逃生梯、電梯、梯廳、機房、管道間、中庭大廳...etc         
但是這些部分建商在銷售時還是會賣給屋主，所以你買的房子一定會                    
涵一定比例的公設。                                                              

意思就是說當我今天買了一戶100坪、公設30%的房子時，其實我食記
可以自己使用的面積只有70坪，而其他30坪的面積就是我索不能使用
的公設。但是大家都知道建商在賣的時候一定是賣我100坪的價格，
而不是70坪。
所以正常人都會希望用同樣的價格買到公設比低的房子,因為我實際
可以使用的面積大。
(這也是為什麼很多建商都會在廣告中提到"超低公設比"的原因)
                                                                                
在這個例子中，100坪就是所謂的"售坪"、70坪是所謂的"實坪"、
30坪則為"公設"、公設/售坪=30%就是所謂的"公設比"
                                                                                
在我今天要講的狀況中
我是在建築師事務所工作，我們的業主是某城市的建設公司，他們買了
一塊地，委託我們幫他設計建築。
                                                                                
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所以，一個正常的案子，比較正派的建商應該就是在設計房子的時候
，就要想辦法減少公設(當然是要在合理的狀況之下)。
在你房子設計完之後，直接用平面圖來框面積就可以算出案子的實坪
與公設的比例。

但我今天負責中部的一個案子，建設公司一開始就挑明跟我們說他的
公設比要38%(38%是他們市場調查的結果，因為附近36%、37%的案子
賣的掉，所以他們覺得市場應該可以接受38%)
                                                                                
一開始我們覺得很奇怪，公設比這種東西應該是設計出來多少就是多
少，我們頂多可以調整設計讓數直逼近38%，但是怎麼會直接喊死38%??
                                                                                
後來我們才了解，某城市建商的算法跟我們平常算法是不一樣的!!!!
                                                                                
                                                                                
在我們設計完成後，我們可以很清楚的知道我們公設與實坪，相加就是售坪。
公設比的一般算法：
公設/售坪=公設比
                                                                                
公設比的某城市算法：
實坪/(1-公設比)=售坪
                                                                                
                                                                                
                                                                                
你有發現奇怪的地方了嗎?!?!
                                                                                
照正常的算法
我的公設比為            30公設/(30公設+70實坪)=30/100=30%
我可以銷售的售坪就是    30公設+70實坪=100售坪
所以建商可以賣的就是這100坪
                                                                                
                                                                                
但是同樣的設計照某城市的玩法
                                                                                
我設計實坪70坪、我公設比喊死38%
我的售坪=               70實坪/(1-38%公設比)=112.9坪
所以建商就會賣你112.9坪
                                                                                
可是你一定會問，明明就是一樣的70坪實坪，他多賣的那12.9是哪來的????
                                                                                
這就是精彩的地方了!!!!
                                                                                
                                                                                
                                                                                
因為我們依照法規，現在所有設計的房子幾乎都需要設置停車場，
而買車位的人，依照使用者付費的原則，他當然也要一起買下部分的車道。
正常的狀況下，一個車位的淨尺寸是2.5m*6m=15㎡大約等於4.53坪。
不過因為買車位的人要共同分攤車道的面積，所以你買一個車位通常是有9~10坪。
(含車位+部分車道)
                                                                                
所以剛剛講到那多出來的12.9坪其實就是車道空間!!!!!
這造成的結果就是買車位的人其實買到的東西變少了，可是為何沒人發現呢？
因為車位的銷售通常都是用數量在算
(你只會聽到別人說一個車位現在市價多少，但你從來不會想到一個車位面積有多少)
                                                                                
這整件事情產生的結果就是
我買房子的人多花了錢買到我根本用不到的空間(如果我沒買車位)
我買車位的人買到的其實是縮水的東西。
                                                                                
結果就是建商笑呵呵
                                                                                
但是這整件事情消費者根本沒有辦法
這件事情無法可管，因為所謂了"公設"並沒有明確的法規定義
而且你買房子的人也不可能去丈量你家的面積
就算你今天真的無聊去量了然後不爽買，建商也不痛不癢
因為今天不是說有一兩家建商黑心，你不爽可以去找別人買
而是某城市全部建商一起這樣搞，除非你不買房子
                                                                                
雖然據我所知目前只有某城市這樣搞
但我覺得其他地方遲早也會淪陷                                                    
這根本是超好賺的無本生意啊                                                      
                                                                                
地下車位賣一樣的價錢，再把本來屬於地下車位的面積拿到樓上在賣一次                
                                                                                
超爽!!!!                                                                        
                                                                                
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其實接下來還有很多變化的花招                                                    
                                                                                
可是講起來太專業，如果真有人想聽我再說吧                                        
                                                                                
                                                                                
                                                                                
                                                                                
※註:有電視或媒體有報導者，請勿使用爆卦! 違者視為新聞篇數 超貼新聞劣退          
                                                                                
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不煩ㄉ小孩~~                                                                    
                                                                                
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